“另外，”李建国补充道，“改造期间，你就要开始招租。目标客户是那些在观塘、九龙湾租不起大厂房的小型电子厂、塑料厂、成衣加工坊。给他们优惠条件：首年租金八折，免三个月装修期。”

娄晓娥这时从后面跟上来——她刚才在车里处理一些文件。

“建国，我刚算了一下。”她把笔记本递给李建国，“改造费用三百万，收购一百七十万，总共四百七十万。按照你刚才说的租金水平，年收入四百万左右，回报率8.5%。不算特别高。”

“这只是开始。”李建国接过笔记本，在上面快速写了几行数字，“第一，我们只投入了五百万，但获得的是价值八百万的资产——这是银行评估价。我们可以用这个资产去抵押贷款，贷出六百万，继续投其他项目。”

“第二，租金会涨。现在每月三块五，三年后地铁开工，可以涨到五块。五年后地铁通车，可以涨到七块甚至八块。那时候年收入就是六七百万。”

“第三，也是最关键的——”李建国看向两人，“这片厂房，会成为我们电子产业的孵化基地。”

娄晓娥眼睛一亮：“你是说……”

“对。”李建国点头，“我们已经收购了华昌电子，接下来还要收购其他几家小厂。这些厂需要生产场地。与其租给别人，不如租给我们自己的公司。左手倒右手，租金还是进了集团口袋。”

“而且，”他继续说，“集中在一起，便于管理，也便于技术交流。我们可以把这里打造成一个小的工业园，吸引配套企业入驻，形成产业链集群。”

这个思路让张振业和怀特律师都暗暗佩服。

“还有一点你们没想到。”李建国指着远处海边一片正在填海的工地，“看到那里了吗？政府规划中的筲箕湾海滨公园。未来这里的环境会改善，不再是脏乱差的工业区。到时候，我们这些厂房的价值，就不是工业用地的价格了……”

他没有说完，但意思已经很清楚。

工业用地变商业用地，甚至住宅用地，那是十倍百倍的增值。